小規模宅地の特例 わかりやすく。 小規模宅地等の特例で8割減!適用条件を確認すべき5つのケース

小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額

小規模宅地の特例 わかりやすく

小規模宅地等の特例とは 被相続人が自宅や事業地として使用していた宅地を相続により取得する場合、一定の面積までは最大で80%減額した相続税評価額が適用されるという制度です。 1億円の宅地でも2,000万円として相続税評価額が計算されるため、事実上の相続税8割引とも言えるでしょう。 小規模宅地等の特例は、相続人が相続税の支払いのために自宅や事業用地を手放すような事態を防ぐための制度で、2015年から適用要件の一部が緩和されました。 しかし、強引なやり方で小規模宅地等の特例を適用しようとする人が増えたため、宅地を相続する相続人の条件次第では、非常に厳しい要件が求められます。 小規模宅地等の特例の適用要件 土地の種類 相続人 上限面積 減額割合 特定居住用宅地 ・被相続人の配偶者 ・被相続人と同居している、または生計を一にしている家族 ・持ち家のない別居親族 330㎡ 80% 特定事業用宅地 (不動産貸付業以外) ・事業を継承する親族 400㎡ 80% 不動産貸付業宅地 ・事業を継承する親族 200㎡ 50% 1~3の適用要件について、概要を解説していきます。 1.土地の種類 特定居住用宅地とは、簡単に言えば被相続人の自宅が建っている土地のことです。 特定事業用宅地とは、被相続人が営んでいた事業のための土地で、被相続人個人の名義の建物が建っている土地をいいます。 不動産貸付業宅地とは、アパートやマンションなどが建っている宅地のことです。 2.相続人に関する要件 小規模宅地等の特例を最もスムーズに適用できるのは、被相続人の配偶者です。 法律上婚姻している配偶者という点以外、満たすべき要件はほとんどありません。 被相続人と同居して生計も同じくしていたのであれば、同居の家族にも小規模宅地等の特例は適用されます。 ただし、本当に同居していなければなりません。 小規模宅地等の特例を適用したいがために住民票だけ移し、同居しているように見せるという手は通用しないのです。 特例のために住民票を利用する人がいることは、国税庁も重々承知しています。 相続人が生活している実態が認められなければ、小規模宅地等の特例は利用できません。 配偶者、同居親族以外に特例適用の可能性を持つのは、別居していて持ち家のない親族です。 相続の世界では「家なき子」と呼ばれる人ですが、家なき子が小規模宅地等の特例を利用することはかなり難しいといえます。 家なき子となるには、少なくとも以下の4点を満たしていなければなりません。 ・被相続人に、配偶者および相続人になり得る同居親族がいないこと ・相続開始前3年以上、持ち家に住んでいない親族であること ・相続開始時に住んでいる家が、過去に自分自身の所有していた持ち家でないこと ・3親等内の親族、または特別な関係にある法人が所有する家に住んでいないこと 3.面積 小規模宅地という名称の通り、広大な土地には適用できなくなっています。 面積については、表に記載した面積以下の土地にしか小規模宅地等の特例を適用できない、という意味ではありません。 宅地でいうと、330㎡(約100坪)までは80%減額、それを超えた部分については通常の相続税評価額を適用するという計算になります。 小規模宅地等の特例を利用する際の注意点とポイント 1.相続税の申告期限までに遺産分割を終えておく 小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限までに遺産分割が成立していることを前提としたものです。 相続税節税のためにも、速やかに遺産分割協議を終えておきましょう。 2.相続税の申告期限まで宅地を売却、または事業の転廃業などしない 相続税の申告期限内に転居や売却をしてしまうと、小規模宅地等の特例が適用できなくなってしまいます。 事業用地についても、相続税の申告期限内に転業や廃業をしてしまうと小規模宅地等の特例の対象外になってしまいますので、注意しましょう。 3.居住用宅地と特定事業用宅地の両方がある場合、併用可能 被相続人が事業を営んでいた場合、自宅と事業所を別々に所有している場合もあります。 2015年以降はこのようなケースにおいて、両方の宅地面積を合算して小規模宅地等の特例を適用できるようになりました。 合計で730㎡まで、小規模宅地等の特例によって相続税評価額を減額できることになります。 4.被相続人が老人ホームに入居していても適用可能なケースがある 被相続人が亡くなった際に住んでいたのが老人ホームでも、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。 基本的な条件は、以下の3点です。 ・被相続人が相続開始直前に、要介護認定等を受けていること ・老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居していたこと ・老人ホーム入居前に居住していた自宅を、生計を一にしていた親族以外の者に居住させていないこと まとめ 小規模宅地等の特例は、本来の趣旨にそぐわない利用も目立つため、いわゆる「抜け道」を封じるために度々法改正がなされています。 税金の専門家であっても、適用要件の誤認をしていることは珍しくありません。 小規模宅地等の特例適用については、相続関係の知識が豊富な専門家を選んで連携を取りましょう。

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小規模宅地等の特例で8割減!適用条件を確認すべき5つのケース

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被相続人の生活基盤である「自宅」の相続税を軽減 【1】 自宅に係る相続税を軽減できる特定居住用宅地の特例 小規模宅地等の特例とは、相続財産のうち、被相続人等の住居用や事業用に使用していた宅地等について、配偶者や後継者が相続するときに、評価を下げることによって相続税負担を軽減する特例です(贈与のときには適用されません)。 具体的には、被相続人または同居家族が住んでいる自宅の敷地、被相続人たちがオーナーである会社が事業を営む店舗や工場に使っている敷地をいいます。 これは、その土地に被相続人が自宅として住んでいたときは、その土地は被相続人の生活基盤として不可欠なものと言えるため、税負担を軽減するものです。 しかし、特定居住用宅地や特定事業用宅地を、貸付事業用宅地と併用する場合には、以下のような按分計算によって適用面積の制限を受けることになります。 【3】 特定居住用宅地等の適用要件を確認しよう 特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の図に掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈によって取得したものをいいます。 なお、その宅地等が2つ以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた1つの宅地等だけしか適用することができません。 [図表]特定居住用宅地等の特例の適用要件 配偶者が相続する場合には、常に特定居住用宅地等として認められます。 しかし、子供らの親族が相続する場合、被相続人と同居している、もしくは生計を一にしていることが求められます。 同居していないときは、被相続人に配偶者や同居している親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内に自己または配偶者が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがないこと(「家なき子」と呼びます)が求められます。 ただし、以下の者は適用することができません。 すなわち、3年以内に、その者の3親等内の親族または特別関係法人が所有する家屋に居住したことがある者と、相続開始時において居住していた家屋を過去に所有していたことがある者です (2018年改正)。 つまり、親の相続にこの特例を適用しようとして、意図的に自宅を購入せず、親族の家を借りて住み続けているという相続税対策を使うと、この特例を適用することはできなくなりました。 また、相続発生の3年以内に子供の自宅を3親等内の親族や法人に売却し、子供がそれを借りて住むことで「家なき子」となるという相続税対策を行っても、この特例を適用することはできなくなりました。 それゆえ、「家なき子」の相続税対策を行うのであれば、少なくとも相続発生の3年よりも前の早期に実施しておかなければなりません。 【4】 二世帯住宅でも同居親族といえるのか? この特例を適用することができる相続人の条件が厳しくなっています。 その一つが、同居する親族が相続することという条件です。 しかし、二世帯住宅に住んでいた場合、同居していたと言えるかどうかが問題となります。 この点、内部で行き来ができるか否かにかかわらず、同じ建物であれば、二世帯住宅であっても、小規模宅地等の特例を適用することができます。 【5】 建物を子供が所有していた場合であっても小規模宅地等の特例は使えるのか? よくある相続税対策に、二世帯住宅を子供が建築して所有することとし、その建築費用の頭金を親に出してもらう(贈与してもらう)手法があります。 その際、住宅取得資金に係る贈与税の非課税制度を使うことができますから、一定金額までの贈与が非課税になります。 この住宅取得資金贈与によれば、夫婦それぞれの親から贈与を受けることが可能であるため、夫婦2人を合わせれば、大きな金額の贈与額が非課税となります。 このように建物の所有者が子供およびその妻(子供世帯)である場合、親が所有する敷地に対して小規模宅地等の特例を適用することができるかが問題となります。 これについては、小規模宅地等の特例は、建物ではなく土地に係る制度であるため、建物の所有者が誰であっても関係なく、条件を満たす限り適用することが可能です。 【図表】小規模宅地等の特例の範囲.

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マンスリーレポート|アパート経営・土地活用の知恵袋

小規模宅地の特例 わかりやすく

ここからが重要なポイントです。 実は、この小規模宅地等の特例は・・・・ 相続する人によって、 特例が使える人と 特例が使えない人が存在します。 もし特例が使えない人に自宅を相続させてしまった場合には、せっかく8割引きにできる特例が、みすみす使えなくなってしまいます! それでは、この特例が使える人を紹介します。 この特例が使える人は 3人います。 3人いるのですが、3人目は条件が厳しいため中々使うことができません。 原則としては初めに紹介する2人が使えるので、3人目はオマケだと考えてください。 それでは紹介していきます! まず、1人目は 配偶者です。 夫が先に亡くなった場合の妻、妻が先に亡くなった場合の夫です。 配偶者が自宅を相続した場合には、無条件でこの特例を使うことが可能です。 次に2人目。 2人目が重要です! その2人目とは、 同居親族です。 相続が発生したときに、亡くなった人と一緒に住んでいた親族が自宅を相続した場合には、自宅の評価額は8割引きになります。 ここで非常によくいただく質問は、 「同居って、住民票だけ一緒にしておけばいいってことですか?」 という質問です。 この答えは、 NOです!! 住民票が同じでも、実際に同居していない場合には、この特例は使えません。 そして、実際に同居していたかはどうかは、税務署の職員さんから、 徹底的に調べられます。 ここはあえて強調しますが、同居していたかどうかは、税務署の職員さんから、 徹底的に、 徹底的に、 徹底的に、 調べられます。 ですので、同居していたように見せかけようなんて考えないでください。 なお、この特例は同居の実態があれば、住民票が別々の場所にあったとしても特例を受けることは可能です。 相続税は実態が全てなのです! また、これもよくいただく質問ですが、「同居はどれくらいの期間しなければいけないですか?」という質問です。 実は、同居には期間の制限がありません。 狙ってできることではないですが、亡くなる一週間前から同居をしていたとしても、この特例は受けられます。 しかし、そう簡単にはいきません。 この特例は、亡くなる前の期間に制限はありませんが、亡くなった後、10ヶ月間はそこに住み続けなければいけないという条件が存在します。 そのため、やはり一時的な同居を狙うということはできないのですね。 3人目は、 亡くなった方と別居していて、かつ、3年以上自分の持家に住んでいない親族です。 わかりやすく言えば、賃貸暮らしをしている子供が当てはまります。 この持家のない子供の特例を、税理士業界では 「家なき子特例」と呼んでいます。 この家なき子特例は、他にも細かい条件が付いています。 この特例を使うための条件は、次の二人が存在しないことです。 配偶者 2. 同居している相続人 配偶者がいないことが条件ということは、言い換えると、配偶者が既に亡くなっている、つまり、2次相続限定で家なき子特例は使うことができます。 もしくは元から配偶者がいない場合 また、同居している相続人もいないということは、言い換えると、亡くなった方が、一人で自宅に住んでいるような場合に使える特例なので、家なき子特例が使えるケースは比較的少ないケースです。

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